عقود عینی را می توانیم تشریفاتی هم بدانیم.

اقاله حق نیست وضعیت است حق شخصی نیست دوطرفه است(نفع و زیان می تواند به دوطرف برسد) قابل اسقاط نیست

تعلیق احتمالی است اگر تعلیق نسبت به انشاءبود باطل است.اگر به منشا بود اصولا صحیح است.

ماده 807 قانون مدنی

اگر کسی مالی را به عنوان صدقه به دیگری بدهد حق رجوع ندارد.

شرط خلاف اخلاق حسنه باطل است.

صدقه در ماده 807 شرط عوض در صدقه باطل است ولی مبطل بودن آن محل اختلاف است

بعضی می گویند مبطل نیست چون خلاف اخلاق حسنه است.

ماده 385 قانون مدنی

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمیشود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم‌ کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.

تعددالشرط و وحده الجزاء

هرگاه شرط متعدد و جزاء واحد باشد مثلا بفرماید:((ان جائک ید فاکرمه و ان احسن الیک فاکرمه)) یا بفرماید:((اذا خفی الاذان فقصر و اذا خفیت الجدران فقصر)) چنان چه جمله شرطیه مفهوم نداشته باشد  مشکلی نیست ؛زیرا به ظاهر هرشرطی عمل می شود و می گوییم هر شرطی استقلال در تاثیر دارد و اگر نخست خفاء اذان تحقق یافت،همان موجب قصر است و اگر خفاء جدران حادث شد،همین موجب قصر است و اگر هر دو شرط همزمان با یکدیگر تحقق یافتند ،هر دو موجب قصرند؛چون در یک زمان یک نماز قصر بیشتر واجب نیست و شرعاً قابل تکرار نیست. ولی به هر حال کاری به شرط های دیگر ندارند و نفی ثالث و رابع و... نمی کنند و دلالت ندارند که عامل دیگری در وجوب قصر دخالت ندارد، و اثبات شیء هم که نفی ماعدا نمی کند، ولی اثبات ما عدا هم نمی کند و این دو قضیه نفیا یا اثباتا از قضایای دیگر ساکت هستند.

ضمانت اجرای تخلف از شرط صفت قرارداد

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/10/05
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر شیراز

موضوع

ضمانت اجرای تخلف از شرط صفت قرارداد

پرسش

در صورتی‌که مستأجری حق کسب و پیشه خود را به دیگری واگذار کند چنان‌چه در قرارداد منعقده مساحت مغازه چهل مترمربع ذکر شده باشد ولی هنگام تحویل مغازه سی مترمربع باشد، در این‌صورت منتقل‌الیه چه حقی دارد؟

نظر هیئت عالی

با وحدت ملاک از ماده 355 قانون مدنی، خریدار حق فسخ معامله را دارد. مگر این‌که به ‌نحو دیگری طرفین تراضی کنند. واگذاری سرقفلی به نحوی که از سوال استنباط می‌شود، فروش حق اولویت مستأجر در مغازه است که در این حالت به‌ صورت قرارداد دیگری مانند صلح و هبه می‌باشد لذا به ملاک ماده 456 قانون مدنی، خریدار حق خیار فسخ معامله را دارد.

نظر اکثریت

معامله‌ای که انجام شده چه در قالب عقد صلح باشد و چه در قالب عقد معاوضه (موضوع ماده 462 قانون مدنی) و چه آن را در قالب هیچ‌یک از عقود معینه ندانیم و آن را از مصادیق قرارداد مالی خصوصی موضوع ماده 10 قانون مدنی تلقی کنیم، چون در ماده 456 قانون مدنی آمده است که تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد، مگر خیار مجلس و حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص بیع است؛ لذا برای منتقل‌الیه حق خیار وجود دارد و چون مغازه مورد معامله دارای وصف خاصی بوده و این‌که چهل مترمربع باشد و بعد معلوم شده که دارای چنین وصفی نیست؛ لذا برای منتقل‌الیه حق فسخ وجود دارد.
اگر مساحت در معامله مذکور شرط شده باشد مشتری حق خیار دارد و آن خیار تخلف از شرط است این در صورتی است که کل عوض در قبال کل معوض باشد لیکن اگر اجزای عوض به ازای اجزای معوض باشد، مثلاً در مکان فوق هر مترمربع از مغازه دارای حق کسب و پیشه معین باشد، به‌ عنوان مثال هر مترمربع ده میلیون ریال و چهل مترمربع چهارصد میلیون ریال، هر جزء عوض، مقابل جزیی از معوض است؛ بنابراین میزان ده مترمربع از مغازه کسری دارد و برای منتقل‌الیه حق خیار تبعض صفقه وجود دارد؛ بنابراین به استناد ماده 441 قانون مدنی هم می‌تواند معامله را فسخ کند و هم به میزانی که مغازه کسر مساحت دارد از وجهی که به ناقل پرداخت کرده، کسر و آن را از وی مطالبه کند.

نظر اقلیت

فرض سوال با ماده 10 قانون مدنی منطبق است چون مساحت موضوعیت دارد، کمبود مساحت یک نوع تخلف از شرط محسوب می‌شود و برای منتقل‌الیه خیار تخلف از شرط موجود است که با رعایت ماده 442 قانون مدنی و مواد 234 و 235 قانون مذکور، مستأجر لاحق منحصراً حق فسخ قرارداد را دارد. بند 1 ماده 234 قانون مدنی راجع به شرط صفت است و شرط صفت عبارت است از: شرط راجع‌ به کیفیت و کمیت و ماده 235 قانون مزبور هم حکم قضیه را بر فرض تخلف از شرط، به شرح فوق بیان کرده است.

تصرف مازاد بر مبیع

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1383/04/06
برگزار شده توسط: استان اصفهان/ شهر زرین شهر

موضوع

تصرف مازاد بر مبیع

پرسش

خواهان مدعی است خواندگان هر کدام مقداری از ملک وی را خریداری کرده و سند به نام آنان صادر و متصرف شده‌اند لیکن به‌ نظر می‌رسد آنان اضافه بر میزان خریداری تصرف کرده‌اند و خواهان، خواستار خلع ید خواندگان از مازاد تصرف شده‌ است؟

نظر هیئت عالی

در فرض سوال چنان‌چه خواهان جزیی از زمین خود را از کل عرصه به‌ صورت مشاعی فروخته باشد و خریدار عملاً به میزان بیشتری تصرف کرده باشد موضوع تابع مقررات املاک مشاعی بوده و دعوای خلع ید یا تسلیط ید مطرح و با رعایت ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی فصل خصومت خواهد شد و چنان‌چه ملک به‌ صورت مفروز و قطعه مفروزی با مساحت معینی فروخته شده باشد، و خریدار مازاد بر مبیع خریداری شده، از ملک همجوار که مالک آن فروشنده است تصرف کرده باشد مالک ملک مجاور می‌تواند درخواست خلع ید متصرف را بنماید، لذا مورد از موارد استفاده از خیار تخلف از وصف نیست و از مصادیق مواد 355 و 385 قانون مدنی خارج است.

نظر اکثریت

در مورد مبیع تجزیه‌ناپذیر به استناد مواد 355 و 385 قانون مدنی، چنان‌چه مبیع کمتر یا بیشتر از میزان مقرر در مبایعه‌نامه درآید، موجب حق فسخ حسب مورد برای خواهان یا خوانده است مگر این‌که توافق کنند. بنابراین، دعوای خلع ید مسموع نیست مثل یک قطعه فرش که دوازده متری معامله می‌شود ولی سیزده متری در می‌آید. بر این اساس با توجه به‌ نظر اساتید حقوق، دعوای خلع ید مسموع نیست و صرفاً حق فسخ ایجاد خواهد شد زیرا مورد از مصادیق خیار تخلف وصف است و مشمول مواد 355 و 385 و 401 قانون مدنی می‌شود.

نظر اقلیت

مورد مطروحه از مصادیق مواد فوق‌الذکر (355 و 385 قانون مدنی) خارج است زیرا این مواد ناظر به موردی است که ملک به‌ صورت قطعه‌ای به حدود مشخص به فروش می‌رود منتها وصف مشخصی داشته و به شرط مساحت معین فروخته شده و تخلف از این وصف موجب خیار فسخ به‌ لحاظ خیار تخلف از شرط است ولی در فرضی که شخصی مثلاً سیصد متر از هزار متر ملک خواهان را خریداری کرده ولی عملاً سیصد و پنجاه متر تصرف کرده است، پنجاه متر مازاد، از مصادیق قسمت اخیر ماده 309 قانون مدنی است در حکم غصب می‌باشد و دعوای خلع ید بر فرض جمع تمام شرایط پذیرفته می‌شود.