شرط مساحت مندرج در ماده 355 قانون مدنی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1383/09/10
برگزار شده توسط: استان کهگیلویه و بویراحمد/ شهر یاسوج

موضوع

شرط مساحت مندرج در ماده 355 قانون مدنی

پرسش

منظور از شرط مساحت در ماده 355 از قانون مدنی چیست؟ آیا صرفاً قید مساحت (مثلاً پانصد مترمربع زمین) به منزله شرط است یاباید علاوه‌ بر قید به‌ طور کلی، معامله به شرط داشتن مساحت معین منعقد شده باشد؟

نظر هیئت عالی

نشست قضایی (1): مطابق ماده 355 قانون مدنی مراد از این‌که ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد، شرط مقدار به‌ عنوان وصف ملک مورد تراضی متعاملین قرار گرفته و ثمن برای کل مبیع بدون توجه به بهای هر جزو از مساحت معین شده است. خیار فسخ دو طرف، خیار تخلف از وصف (‌صفت‌) است اگر مورد معامله کمتر از میزان معین در عقد باشد خریدار و اگر بیشتر از مقدار معین باشد فروشنده حق فسخ خواهد داشت.

نظر اکثریت

منظور از شرط مساحت آن است که معامله به شرط داشتن مساحت معین منعقد شده باشد و این شرط با بررسی اراده و قصد طرفین و شرایط عقد معلوم خواهد شد. چنان‌چه معامله به‌ صورت تلویحی یا تصریحی مشروط منعقد شده است شرط مساحت در ماده 355 از قانون مدنی محقق شده و بیان مساحت به‌ صورت کلی کافی نیست.

نظر اقلیت

بیان مساحت به‌ طور کلی برای تحقق شرط مذکور در ماده 355 از قانون مدنی کافی است و نیازی به وجود شرط به‌ صورت مستقل نیست زیرا نحوه انشای ماده مطلق می‌باشد.

قرار داشتن تمام یا قسمتی از ملک خریداری شده در طرح تعریض خیابان در هنگام وقوع عقد بیع

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1386/02/07
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم

موضوع

قرار داشتن تمام یا قسمتی از ملک خریداری شده در طرح تعریض خیابان در هنگام وقوع عقد بیع

پرسش

هرگاه بعد از وقوع بیع معلوم شود که در زمان وقوع عقد، تمام یا قسمتی از ملک در طرح تعریض خیابان قرار داشته، آیا مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت.

نظر هیئت عالی

از سوال مطروحه مستفاد است که ملکی مورد معامله واقع شده لیکن بعد از وقوع عقد بیع معلوم شده تمام یا قسمتی از ملک در طرح تعریض خیابان قرار دارد. این معامله از جهات مختلف قابل بررسی است. بر حسب مقررات ماده 342 قانون مدنی مقدار و جنس و وصف مبیع باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن و کیل یا عدد یا زرع در مساحت تابع عرف محل است. بنابراین، به حکم ماده 355 قانون مرقوم در صورتی‌که زمینی با توجه به مساحت آن خریداری شده باشد و بعداً مساحت ملک کمتر باشد مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت لیکن اگر زمین با حدود معین بدون توجه به متراژ آن مورد معامله واقع شود با تحقق عقد بیع معامله بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است.
بنابراین، قرار گرفتن تمام یا قسمتی از ملک در طرح تعریض خیابان موردی برای فسخ معامله نیست خصوصاً این‌که بهای ملک مطابق نظر کارشناس به خریدار پرداخت می‌شود.
در صورتی‌که ملک به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعداً به هر صورت کمتر از متراژ مورد معامله باشد به حکم ماده 355 قانون مدنی مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و در نهایت اگر مالک با اطلاع از این‌که تمام یا قسمتی از ملک در طرح تعریض خیابان واقع شده، آن را از مشتری پنهان کند مرتکب تدلیس گردیده و به همین جهت مشتری حق فسخ دارد.

نظر اکثریت

با توجه به مواد 219 و 223 قانون مدنی، عقودی که طبق قانون واقع شده محمول به صحت است و بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است مگر این‌که به علت قانونی فسخ شود. انواع خیارات در ماده 396 قانون مذکور احصا شده‌اند. در مورد سوال که مانعی برای تسلیم ملک به مشتری و نقل و انتقال قانونی آن وجود ندارد وجود طرح مصوب برای توسعه معبر و یا شارع و قرار گرفتن تمام یا قسمتی از ملک مورد معامله در طرح تا زمانی که از طرف شهرداری مورد تملک قرار نگرفته مانعی برای تصرف و استیفا منفعت مشتری از ملک مورد معامله به شمار نمی‌آید و هیچ یک از خیارات در موضوع مورد سوال مصداق ندارد مگر این‌که قیمت ملک در طرح با فرض عدم قرار گرفتن آن در طرح متفاوت باشد؛ در این‌صورت مشتری می‌تواند ادعای غبن نماید.

نظر اقلیت

در عقد بیع، بایع باید مبیع را به نحوی به تصرف مشتری دهد که متمکن از انحای تصرفات و انتفاعات باشد. قرار گرفتن ملک در طرح برای مشتری در تجدید بنای ساختمان ایجاد محدودیت می‌کند و در واقع نسبت به قسمتی که در طرح واقع شده بایع نتوانسته است عرفاً مبیع را تسلیم مشتری نماید و چون بیع نسبت به قسمت واقع در طرح باطل است طبق ماده 441 قانون مدنی مشتری خیار تبعض صفقه دارد. همچنین به لحاظ این‌که بر حسب عرف و عادت مورد معامله معیوب درآمده است و ماده 426 قانون مذکور تشخیص آن را بر حسب ازمنه و امکنه مختلف قرار داده، مشتری می‌تواند معامله را نسبت به کل ملک به استناد خیار عیب به هم بزند.

مطالبه مابه‌التفاوت در نتیجه کسری مساحت ملک در هنگام تحویل مبیع

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1388/02/12
برگزار شده توسط: استان کردستان/ شهر بانه

موضوع

مطالبه مابه‌التفاوت در نتیجه کسری مساحت ملک در هنگام تحویل مبیع

پرسش

چنان‌چه ملکی به مساحت معینی در قبال ثمن معلوم فروخته شود، لیکن با توجه به این‌که خریدار پس از چهار سال در حین تسلیم متوجه شود که ملک مذکور کسری مساحت داشته است در مقام تظلم‌خواهی به دادگاه مراجعه و تقاضای مطالبه قیمت مابه‌التفاوت ثمن پرداخت شده را به قیمت روز خواستار شود، تصمیم دادگاه چه خواهد بود؟

نظر هیئت عالی

با توجه به مواد 355 و 385 قانون مدنی و فرض سوال که ملک غیرقابل تجزیه می‌باشد، صرفاً برای هر یک از مشتری و بایع حسب مورد، امکان فسخ و یا تراضی در رد نقیصه یا زیاده وجود خواهد داشت. لذا رسیدگی محکمه و الزام در محدوده اعمال فسخ معامله مذکور بوده و لاغیر. بنابراین نظر اکثریت تا حدی که با این نظر منطبق است، تأیید می‌شود.

نظر اتفاقی

چون به دلالت ماده 384 قانون مدنی که بیان می‌دارد: «هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید، مشتری مخیر است که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تأدیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجه قبول نماید» و از طرفی در ماده 385 قانون مذکور که در مقام بیان مصادیق مبیعی است که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی‌شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حسن تسلیم کمتر باشد مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت. مستنبط از مواد قانونی فوق و همچنین استفاده از تنقیح مناط از مدلول ماده 355 قانون مدنی در فرض سوال، خواهان باید از طریق تقدیم دادخواست حقوقی فسخ معامله، طرح دعوا نماید؛ و الزام طرف معامله به پرداخت قیمت نقیصه موجود، چه به صورت زمان معامله و چه قیمت روز فاقد وجاهت قانونی است. عبارت «تراضی» و «قبول» در مواد 384 و 355 قانون مدنی دلالت بر امری ارادی می‌نماید نه اکراهی. در صورت پذیرش دعوا در واقع دادگاه، متداعیین را به صورت اکراهی به انجام معامله وادار می‌کند و چنان‌چه در جلسه دادرسی دادگاه سعی در اصلاح و سازش اصحاب دعوا داشته باشد و نتیجه آن منجر به تراضی طرفین برای قیمت مابه‌التفاوت گردد دادگاه نسبت به صدور گزارش اصلاحی اقدام می‌نماید.

مطالبه وجه بابت کسری ملکی که باشرط داشتن مساحت معین معامله شده وبا طرح توسعه معبر شهرداری مواجه شده

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/03/06
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر گلوگاه

موضوع

مطالبه وجه بابت کسری ملکی که با شرط داشتن مساحت معین معامله شده و با طرح توسعه معبر شهرداری مواجه شده

پرسش

شخصی، شش‌دانگ یک قطعه خانه‌سرا را به مبلغ 000/000/148 ریال خریداری می‌کند و شرط می‌کنند که مساحت آن 136 متر‌ مربع باشد و بعد از معامله، حسب استعلام به عمل آمده از شهرداری مشخص می‌شود که خیابان کنار زمین تعریضی قرار دارد و مقداری از زمین کسر خواهد شد و خواهان نیز با تقدیم دادخواست، مبلغ پنج میلیون تومان را به خاطر این مقدار کسری تقاضا کرده است. به عنوان قاضی رسیدگی‌کننده به پرونده چه تصمیمی اتخاذ خواهید کرد؟

نظر هیئت عالی

نشست قضایی (1) مدنی: هر چند مطابق ماده 355 قانون مدنی، اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعداً معلوم شود کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را به استناد خیار تخلف از شرط صفت خواهد داشت؛ ولیکن به نظر می‌رسد در قضیه مطروحه، پس از استعلام از شهرداری مشخص شده که ملک با برِ اصلاحی برخورد دارد و مقداری از مساحت زمین کسر خواهد شد. یعنی در وضعیت فعلی و موجود زمان تصرف خریدار، مساحت شرط شده موجود بوده و در آینده به هنگام نوسازی و یا اجرای کلی طرح، برِ اصلاحی رعایت خواهد شد که در این حالت نیز، حقوق قانونی مالکی که ملک او با توسعه معبر مواجه شده باید پرداخت و ادا شود. با این ترتیب، مطالبه وجهی بابت مقدار کسری موجه نبوده و اتفاق‌نظر مبنی بر صدور حکم بر بطلان دعوای خواهان نتیجتاً صحیح به نظر می‌رسد.

نظر اتفاقی

مقدار مبیع به طور معمول تعیین‌کننده میزان تعهد فروشنده است و به تناسب آن، ثمن کم و زیاد می‌شود. ولی گاهی طرفین، چنان به اوصاف دیگر نظر دارند که از دید ایشان موضوع اصلی مبادله به مقدار مبیع بستگی ندارد؛ بلکه به مقدار، به عنوان یک اوصاف توجه می‌شود و معامله را به شرط داشتن مساحت معین واقع می‌کنند و این شرط اثر شرط صفت را دارد و در صورتی که مبیع دارای آن صفت نباشد، شرایط حق فسخ معامله را خواهد داشت و نظر به این‌که در مانحن‌فیه، طرفین به موجب مبایعه‌نامه عادیِ پیوست پرونده که مورد تأیید آنان است، شش‌دانگ یک قطعه زمین را در قبال مبلغ 000/000/148 ریال قرار داده‌اند و ثمن برای کل مبیع معین شده نه به تناسب مقدار متر مربع آن، بنابراین این مقدار که در معامله وجود دارد تنها جنبه وصفی داشته و نماینده خودِ موضوع معامله نیست تا خواهان به عنوان خریدار بتواند از ثمن به نسبتی که مبیع کمتر است کسر بگذارد؛ بلکه فقط اختیار فسخ معامله را به استناد ماده 355 قانون مدنی دارد. بنابراین، حکم به بطلان دعوی خواهان صادر خواهد شد.

 

عدم تعارض ماده 149 قانون ثبت با مواد 355 و 384 قانون مدنی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1388/05/05
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری

موضوع

عدم تعارض ماده 149 قانون ثبت با مواد 355 و 384 قانون مدنی

پرسش

آیا بین ماده 149 قانون ثبت و مواد 355 و 384 قانون مدنی تعارضی وجود دارد؟ در صورت وجود تعارض، چگونه قابل اعمال است؟

نظر هیئت عالی

نشست قضایی (1) مدنی: اعمال ماده 149 قانون ثبت، منوط به تحقق شرایطی است: 1- وجود سند مالکیت؛ 2- کشف اضافه مساحت بعد از انتقال ملک؛ 3- اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت باشد و 4- بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت، قراردادی مورد توافق قرار نگرفته باشد. با این ترتیب چنان‌چه اضافه مساحت خارج از محدوده سند باشد یا توافقی در آن حاصل شده باشد، موضوع از شمول ماده 149 قانون ثبت خارج است. در مجموع تعارضی بین ماده 149 با مواد 355 و 384 قانون مدنی به نظر نمی‌رسد. در ماده 355 قانون مدنی، شرط داشتن مساحت معین به عنوان وصف ملک مورد تراضی واقع شده و ثمن برابر کل مبیع و بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت، معین شده است و خیار فسخ طرفین، خیار تخلف از وصف (شرط صفت) است، ولی در ماده 384 قانون مدنی، تنها مقدار مبیع معلوم است و در وقت تسلیم مطابق با مقدار اعلام شده درنمی‌آید. به همین جهت خیار فسخ مخصوص خریدار و به دلیل تبعض صفقه است. در نتیجه نظر اکثریت تأیید می‌شود.

نظر اتفاقی

اساساً تعارضی بین این مواد وجود ندارد. در ماده 149 قانون ثبت، اولاً: راجع به زمینی است که دارای سند رسمی است. ثانیاً: فقط بابت اضافه مساحت صحبت کرده است. در اینجا یک کل تجزیه‌ناپذیر مورد معامله قرار می‌گیرد. زمین با ابعاد مشخص و با تعیین حدود معامله می‌شود ولی ثمن در مقابل جزء قرار می‌گیرد. قانون مدنی مصوب 1307 و قانون ثبت مصوب 1310 می‌باشد و ماده 149 در سال 1351 اصلاح و تصویب شد. قانون مدنی عام است و قانون ثبت خاص. ماده 149 قانون ثبت، ماده 355 قانون مدنی را تخصیص زده است. در ماده 355 قانون مدنی ملک به شرط مساحت معین می‌باشد و در صورت عدم شرط فقط حق فسخ وجود دارد. تفاوت در ماده 355 به صورت شرط بیان شده و گفته می‌شود کل زمین در قبال کل ثمن قرار می‌گیرد. این مقدار وصف مورد معامله بوده و خیار تخلف از وصف است؛ یعنی این طور نیست که جزء جزء مبیع در قبال جزء جزء ثمن قرار می‌گیرد؛ بنابراین، کسی نمی‌تواند آن را تقسیم کند. ماده 384 قانون مدنی می‌گوید: جزیی از ثمن در قبال جزیی از مبیع قرار می‌گیرد و اینجا مقدار میزان تعهد بایع است و به تعبیر آقای کاتوزیان، مجموعه‌ای از اجزاء به هم پیوسته تشکیل شده است. به همین خاطر اگر کم بیاید، در قبال همان، کسری از ثمن کسر می‌شود؛ و اگر مسجل شود که شرط وجود دارد، ماده 355 حاکم است. ولی اگر چنین شرطی احراز نشود، ماده 384 بر آن حاکم است. نظر مشورتی شماره 894 - 1363/2/12 بیان می‌دارد که ماده 149 قانون ثبت با ماده 355 قانون مدنی تعارضی ندارد بلکه در جهت تأیید آن تصویب شده است.

عدم تعارض بین مواد 355 و 384 قانون مدنی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1389/07/03
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری

موضوع

عدم تعارض بین مواد 355 و 384 قانون مدنی

پرسش

در مورد کسانی که ملکی را با مساحت معین معامله می‌کنند و مبیع بیشتر از مساحت مندرج در فروش‌نامه است، آیا بین دو ماده 355 و 384 قانون مدنی حالت تعارض وجود دارد؟ دادگاه چگونه باید عمل کند؟

نظر هیئت عالی

این سوال در دو کمیسیون تخصصی مطرح شده است:
نشست قضایی (4) مدنی: اولاً: بین مواد 355 و 384 قانون مدنی تعارضی وجود ندارد. ماده 355 راجع به مبیع است. بدین توضیح که معامله ملک به شرط داشتن مساحت معین انجام شده لیکن پس از انجام معامله نقصان یا زیادتی متراژ پیدا شده در این‌صورت تکلیف طرفین معامله مشخص شده است. اما ماده 384 در باب تسلیم مبیع مطرح است به صورتی‌که در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده لیکن وقت تسلیم کمتر یا بیشتر از مقدار مورد نظر متعاملین باشد تکلیف آن هم مشخص شده به عبارت دیگر ماده 355 صرفاً ناظر به خرید و فروش املاک است و ماده 384 راجع به سایر معاملاتی است که در حال معامله، مبیع از حیث مقدار معین بوده لیکن وقت تسلیم مبیع نقصان یا زیادتی آن معلوم شده که مطابق ماده مورد اشاره عمل می‌شود.
ثانیاً: ماده 149 قانون ثبت که الحاقی سال 51 می‌باشد ناظر به مورد خاصی است که پس از انجام معامله معلوم شود مساحت ملک بیشتر از میزان معین باشد و دسترسی به فروشنده امکان نداشته باشد و خریدار هم قصد اصلاح سند مالکیت خود را داشته باشد در این‌صورت به حکم ماده مرقوم در صورتی‌که اصلاح سند موجب تجاوزی به مجاورین نبوده و بین خریدار و فروشنده نسبت به اضافه متراژ قراری داده نشده باشد خریدار می‌تواند قسمت اضافی را بر اساس ارزش ملک در تاریخ اولین انتقال با پرداخت سایر هزینه‌های قانونی در صندوق ثبت تودیع نماید و ثبت با رسیدگی‌های لازم سند مالکیت را اصلاح می‌کند. در صورتی‌که با گذشت ده سال فروشنده برای دریافت وجه تودیع شده مراجعه ننماید وجه تودیع شده به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود. در جای خود این ماده قانونی کارساز است و با مقررات مواد قانون مدنی در تضاد نیست.
نشست قضایی (1) مدنی: در ماده 355 قانون مدنی، مبیع به شرط مقدار فروخته شده است. بنابراین، اختیار فسخ به استناد خیار تخلف از شرط یا وصف است. در حالی که در ماده 384 قانون مدنی، مقدار مبیع معلوم بوده است؛ ولیکن در وقت تسلیم، معلوم می‌شود که کمتر از آن مقدار است. به همین جهت خیار فسخ مشتری به دلیل تبعض صفقه است نه تخلف از شرط. به عبارت دیگر، در ماده 384 قانون مدنی فرضی پیش‌بینی شده که مبیع مجموعه‌ای است قابل انحلال که میزان ثمن در برابر هر جزء آن مجموعه معین شده است در حالی که ماده 355 قانون مدنی ناظر به موردی است که مورد معامله یک کل تجزیه‌ناپذیر است که ثمن در برابر این کل قرار می‌گیرد و مقدار وصف آن کل است. در ماده 355 قانون مدنی حق فسخ حسب مورد برای مشتری یا بایع ایجاد می‌شود، در صورتی که در ماده 384 قانون مدنی حق فسخ برای مشتری به وجود می‌آید. به این ترتیب، تعارضی بین مواد مذکور وجود ندارد.

نظر اتفاقی

بین مواد 355 و 384 قانون مدنی تعارض وجود ندارد؛ چرا که ماده 355 قانون مدنی راجع به مبیع است. با این توضیح که معامله ملک به شرط داشتن مساحت معین انجام شده است، لکن بعد از معامله، زیادتی متراژ پیدا شده که در این‌صورت بایع می‌تواند آن را فسخ کند؛ مگر این‌که طرفین به مساحت زیاده تراضی کنند. اما ماده 384 قانون مدنی در باب تسلیم مبیع است، به صورتی که در حال معامله اگر مبیع از حیث مقدار معین بوده ولیکن وقت تسلیم، بیشتر از مقدار مورد نظر متعاملین باشد زیاده مال بایع است.

 

وقوع بیع به شرط داشتن وصف یا مقدار و مساحت معین برای مبیع

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/07/07
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر رودبار

موضوع

وقوع بیع به شرط داشتن وصف یا مقدار و مساحت معین برای مبیع

پرسش

منظور از شرح مساحت در ماده 355 قانون مدنی چیست؟آیا صرفاً قید مساحت (مثلاً 500 مترمربع زمین) به منزله شرط است یا بایستی علاوه بر قید به‌طور کلی معامله به شرط داشتن مساحت معین منعقد شده باشد؟

نظر هیئت عالی

هر چند که مقدار و میزان مبیع، جنس و وصف آن در درستی عقد بیع، از ارکان معامله است ولیکن در مواردی که طرفین یا یکی از آنان نسبت به وجود وصف مبیع یا مقدار آن تردید دارند می‌توانند بیع را به شرط داشتن وصف یا مقدار و مساحت معین برای مبیع واقع سازند. در این مورد بیع بر مبنای شرط واقع می‌شود. پس اگر برای مساحت زمین، به عنوان وصفی از موضوع معامله، طرفین اهمیت بیشتری قائل باشند و معامله را به شرط داشتن مساحت معین انجام دهند، این شرط، اثر شرط صفت را دارد یعنی اگر مبیع آن صفت را دارا نباشد، مشروطٌ‌له حق فسخ دارد، یعنی هرگاه زمین زیادتر باشد فروشنده و هرگاه کمتر درآید، خریدار حق بر هم زدن معامله را دارد. بنابراین، نظر اکثریت تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

مطابق ماده 355 قانون مدنی مراد از این که ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشدکه شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی متعاملین قرار گرفته و ثمن برای کل مبیع، بدون توجه به بهای هر جزء ازمساحت معین شده است. خیارفسخ دو طرف، خیار تخلف از وصف (صفت) است. اگر مورد معامله کمتر از میزان معین در عقد باشد خریدار و اگر بیشتر از مقدار معین باشد فروشنده حق فسخ خواهد داشت.

نظر اقلیت

بیان مساحت به طور کلی برای تحقق شرط مذکور در ماده 355 از قانون مدنی کافی است و نیازی به وجود شرط به صورت مستقل نیست زیرا نحوه انشا ماده مطلق می‌باشد.

فروش حقوق تصرفی اراضی موقوفه

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/09/06
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری

موضوع

فروش حقوق تصرفی اراضی موقوفه

پرسش

آیا در جایی که حقوق تصرفی اراضی موقوفه به ‌فروش می‌رسد مقررات مواد 355 و 384 قانون مدنی قابلیت اعمال دارند؟

نظر هیئت عالی

نشست قضایی (1) مدنی: همان‌گونه که در اتفاق‌نظر ابرازی اعلام شده، هرگونه انتقال حقوق راجع به اراضی موقوفه با موافقت متولی و اداره اوقاف در موارد مصرحات قانون امکان‌پذیر است. بنابراین، اتفاق‌نظر اعلامی صائب تشخیص و تأیید می‌شود. در عین حال مقررات قانون مدنی و مواد 355 و 384 آن قانون در صورت تحقق شرایط آن، منع قانونی ندارد.

نظر اتفاقی

فروش حقوق تصرفی موقوفه نه در قالب بیع موقوفه است و نه در قالب انتقال منافع بلکه نوعی واگذاری در قالب ماده 10 قانون مدنی است که مواد 355 و 385 قانون مدنی در آن جاری نیست مگر خیاراتی که خاص بیع نیستند.
بیع موقوفه امری خلاف اصل است و باید در حدود نص و قدر متیقن آن عمل نمود نصی در خصوص اجرای مقررات بیع در موارد آن نداریم.
با اجرای موارد فوق ممکن است به ضرر موقوفه عمل شود.

 

دعوای مطالبه بخشی از ثمن در قبال کسری مبیع

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1392/04/11
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر گلوگاه

موضوع

دعوای مطالبه بخشی از ثمن در قبال کسری مبیع

پرسش

(الف) یک قطعه زمین زراعی را با ثمن معین به (ب) می‌فروشد و در مبایعه‌نامه مساحت زمین را نیز تعیین می‌کنند لکن بعد از مدتی(ب) با تقدیم دادخواست مدعی می‌شود که زمین مساحت تعیین شده را ندارد و بدین‌ترتیب تقاضای مطالبه بخشی از ثمن را بابت کسری مبیع کرده است. به‌ عنوان قاضی رسیدگی‌کننده به این پرونده چه تصمیمی اتخاذ خواهید نمود؟

نظر هیئت عالی

نشست قضایی (1) مدنی: به موجب ماده 355 قانون مدنی اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت...
خیار حاصله از این ماده با توجه به قرارداد تنظیمی فی‌مابین خیار تخلف وصف است که شرط راجعه به کیفیت یا کمیت مورد معامله است و چون در مورد سوال قید نگردیده که کل ثمن و بهای مورد معامله در برابر هر متر یا جزء جزء مبیع می‌باشد لذا دعوای مطالبه بخشی از ثمن در قبال کمیت مقدار قابل استماع نمی‌باشد.

نظر اتفاقی

نظر به این‌که در مانحن‌فیه ثمن معامله در برابر جزء جزء مبیع قرار نگرفته بلکه کل ثمن در برابر کل مبیع قرار گرفته و مشخص کردن مقدار نیز تعیین‌کننده میزان تعهدات نیست بلکه تعیین‌کننده وصف مبیع می‌باشد، در صورتی که مبیع کمتر از آن مقدار مشروط در آید مشتری به استناد ماده 355 از قانون مدنی، فقط حق فسخ معامله را دارد. بنابراین، دعوی مطالبه بخشی از ثمن بابت کسری مبیع محکوم به بطلان است.

کمبود مساحت ملک پس از مزایده

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/07/26
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر رامسر

موضوع

کمبود مساحت ملک پس از مزایده

پرسش

چنانچه ملکی پس از جریان تشریفات در مزایده اجرای احکام مدنی به فروش برسد و پس از پایان آن مشخص شود که کمبود مساحت دارد چه راهکاری برای خریدار جهت جبران ضرر کسری وجود دارد؟

نظر هیئت عالی

در صورتی که قبل از تنظیم سند انتقال اجرائی مشخص شود در مساحت ملک مورد مزایده کسری وجود دارد و بهای تودیعی برنده مزایده در صندوق دادگستری موجود باشد، با اعلام مراتب و اعتراض به واحد اجراء، به دستور دادگاه صادر کننده اجرائیه، مازاد بر بهای ارزش ملک به خریدار (برنده مزایده) مسترد می‌شود؛ اما اگر مبلغ تودیعی به محکوم له یا مازاد بر محکوم به به محکوم علیه پرداخت شده باشد، در این صورت مطابق عمومات مواد 355، 384 و 385 قانون مدنی عمل نموده و ذی نفع با تقدیم دادخواست می‌تواند بهای اضافی را مطالبه و مسترد کند و یا دادخواست ابطال عملیات اجرائی و مطالبه وجوه پرداختی را تقدیم نماید.

نظر اتفاقی

دو نظر هست: یا مطابق عمومات مواد 355 و 384 و 385 قانون مدنی عمل می کنیم و فسخ آنرا مطالبه می نماییم و یا باید بررسی کنیم مورد قبل از انتقال سند بوده است یا بعد از آن. اگر قبل از انتقال سند بوده مطابق ماده 142 قانون اجرای احکام مدنی در دادگاه به اعتراض رسیدگی می‌شود اما اگر پس از انتقال سند باشدچون مزایده عقد تشریفاتی است باید دادخواست ابطال عملیات اجرایی به طرفیت محکوم له بدهد.