آثار ممانعت موجر از پرداخت مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1379/11/02
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم

موضوع

آثار ممانعت موجر از پرداخت مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه

پرسش

هرگاه موجر، ضمن قرارداد اجاره محل سکنی، مبلغی را به عنوان قرض‌الحسنه یا عنوان دیگری از مستأجر دریافت، لیکن در انقضای موعد اجاره، توانایی بازپرداخت آن را نداشته باشد و تخلیه مستأجر را هم نخواهد:
الف. تصرفات مستأجر بعد از انقضای موعد اجاره چه حکمی دارد، آیا مشمول قرارداد سابق است؟
ب. اجاره‌بها بعد از انقضای مدت به مقدار اجرت‌المسمی است یا اجرت‌المثل؟
ج. اگر مستأجر قصد ادامه انتفاع را نداشته باشد، آیا می‌تواند عین مستأجره را تا وصول مطالبات خود حبس کند؟
د. چنان‌چه موجر بعد از انقضای مدت، تقاضای تخلیه نماید و دادگاه حکم به تخلیه ملک، مشروط به آن‌که موجر وجهی را که به عنوان ودیعه دریافت داشته مسترد نماید.
صادر کند لیکن موجر از ایداع و یا استرداد وجه خودداری نماید، آیا استمرار تصرفات مستأجر در مورد اجاره جایز است؟

نظر هیئت عالی

تصرفات مستأجر بعد از انقضای مدت مشمول قرارداد سابق بوده و استمرار دارد.
ب. در فرض سوال اجاره‌بهای بعد از انقضا مدت، اجرت‌المثل بر اساس اجرت‌المسمی خواهد بود. به عبارت دیگر مادام که مبلغ پرداختی مستأجر مسترد نگردد، بر مبنای توافق متعاملین، شرایط قرارداد جاری خواهد بود.
ج. اگر مستأجر، قصد ادامه انتفاع را نداشته باشد، با استفاده از عموم و اطلاق ماده 273 قانون مدنی و ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362 مستأجر می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند و نسبت به مطالبه مبلغ قرض‌الحسنه دادخواست حقوقی طرح و اقامه نماید.
د. چون با توجه به ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجرای مدنی است لذا استمرار تصرفات مستأجر در قبال پرداخت اجور جایز بوده بلامانع است.

نظر اتفاقی

نظر اول: با توجه به مندرجات ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، که تخلیه و تحویل مورد اجاره را به موجر، موکول به استرداد سند و یا وجه به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجرا دانسته و مستفاد از ملاک ماده 496 قانون مدنی و ماده 6 قانون روابط موجر ومستأجر سال 56 و مستفاد از حدیث شریف «حرمت مال المسلم کحرمه دمه» در هر دو صورت (چه موجر درخواست تخلیه کرده یا نکرده باشد):
اولاً: ادامه تصرفات مستأجر تا استرداد وجه جایز است.
ثانیاً: در صورت استیفای منفعت نسبت به مدت زمانی که مستأجر از مورد اجاره پس از انقضای مدت استفاده نموده است باید اجرت‌المثل به میزان اجرت‌المسمی بپردازد و مازاد برآن برخلاف عدل و انصاف است.
ثالثاً: اگر پس از انقضای مدت، استیفای منفعت ننموده، فقط به لحاظ عدم استرداد وجه مورد نظر، عین مستأجره را در اختیار داشته با توجه به اصل برائت ذمّه وجهی نباید بپردازد.
نظر دوم: استیفای منفعت پس از انقضای مدت اجاره در صورتی‌که موجر درخواست تخلیه کرده باشد مجاز نیست و از باب ضمان باید اجرت‌المثل بپردازد.
نظر سوم: باید نوع قرارداد مدنظر قرار گیرد.
نکته: در مورد بندهای (الف) و (ب)، توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 و قسمت اخیر ماده 501 قانون مدنی، در مورد بندهای «ج» و «د» توجه به ماده 19 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1378 ضروری است.

 

چگونگی تعلق حق کسب وپیشه وتجارت به مستاجر در صورت ساقط شدن قابلیت انتفاع عین مستاجره

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1382/01/18
برگزار شده توسط: استان بوشهر/ شهر بوشهر

موضوع

چگونگی تعلق حق کسب وپیشه وتجارت به مستاجر در صورت ساقط شدن قابلیت انتفاع عین مستاجره

پرسش

چگونگی تعلق حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر در صورت ساقط شدن قابلیت انتفاع عین مستأجره
قابلیت انتفاع

نظر هیئت عالی

با توجه به خاص بودن قانون روابط موجر و مستأجر با فرض این‌که عین مستأجره هم تلف شود موجبی برای اسقاط حق کسب و پیشه مستأجر نیست زیرا در مواردی‌که به سبب تعریض معابر یا نیاز مالک به تجدیدبنا کلاً عین مستأجره در معرض تلف است، حق کسب و پیشه مستأجر قابل مطالبه می‌باشد. لذا به طریق اولیٰ انتقال‌پذیر بودن کسب و پیشه به مالک یا قائم‌مقام او یا قابلیت انتقال‌پذیری به غیر در مقامی که عین مستأجره در معرض اتلاف بوده یا تلف شود، قوام این حق را برای مستأجر تأیید می‌کند.

نظر اکثریت

در ماده 496 قانون مدنی تصریح شده است که عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می‌شود در ماده 481 قانون مدنی نیز آمده است هرگاه عین مستأجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می‌شود. از زمان بطلان عقد رابطه استیجاری قطع می‌گردد گرچه حق کسب یا پیشه یا تجارت از تأسیسات قانون موجر و مستأجر مصوب سال 56 می‌باشد ودر قانون مدنی ذکری از آن به میان نیامده است اما قواعد و مقررات کلی قانون مدنی بر روابط استیجاری مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب سال 56 نیز حاکمیت دارد. طبیعی است در صورت باطل شدن عقد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت که ناشی از وجود رابطه استیجاری بین موجر و مستأجر می‌باشد، موجودیت خود را از دست می‌دهد و موضوعاً منتفی خواهد بود. به علاوه حق کسب یا پیشه یا تجارت به لحاظ رونقی که بر اثر فعالیت تجاری مستأجر به وجود آمده و حسن شهرتی که وی کسب نموده به مستأجر تعلق می‌گیرد و از این امتیاز در آینده دیگران نیز می‌توانند استفاده نمایند طبیعتاً پس از تلف شدن عین مستأجره دیگر موجبی برای بقای این امتیاز نیست و با از بین رفتن مبنای تعلق این حق، اعمال آن نیز موضوعیتی ندارد البته باید یادآور شد در صورتی‌که تلف عین مستأجره به واسطه عمل موجر یا شخص ثالثی باشد باید این حق را برای مستأجر قائل شد که وی بتواند از طریق سایر قواعد حقوقی از جمله قاعده تسبیب این حق را از خود موجر یا شخص ثالث مطالبه کند.

نظر اقلیت

با توجه به فلسفه تعلق حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر که همان فعالیت مستأجر در عین مستأجره و ایجاد رونق در آن می‌باشد موجبی برای اسقاط آن نیست.

احداث بنای مجدد توسط مستأجر بدون اجازه موجر پس از تخریب در زلزله

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1388/05/11
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر رودبار

موضوع

احداث بنای مجدد توسط مستأجر بدون اجازه موجر پس از تخریب در زلزله

پرسش

پس از خراب شدن عین مستأجره در زلزله، مستأجر بدون اجازه و اذن موجر بنا را از نو ساخت، آیا دعوای الزام موجر به ساخت عین مستأجره مسموع می‌باشد؟ آیا می‌توان موجر را ملزم به احداث بنا کرد؟

نظر هیئت عالی

به موجب ماده 496 قانون مدنی، عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می‌شود. به هر تقدیر چون خراب شدن عین مستأجره در اثر زلزله و حادثه قهری، طبیعی بوده و موجر سبب تخریب نشده است؛ لذا قرارداد اجاره موضوعاً منتفی است. اقدام مستأجر به ساخت بدون مجوز بنا برای وی حق خاصی ایجاد نمی‌کند و حق رجوع به موجر یا امکان الزام وی به احداث بنا وجود ندارد.
ضمن این‌که در صورتی که بنا احداث شده باشد، چنین دعوایی سالبه به انتفاء موضوع نیز می‌باشد. با این ترتیب موضوع نیازمند توافق با موجر می‌باشد.

نظر اکثریت

در خصوص قسمت اول، دعوا مسموع نبوده و در خصوص قسمت دوم، نظریات مختلفی وجود دارد. بعضی به الزام موجر به احداث بنا و عین مستأجره و بعضی دیگر برخلاف این نظر، اعتقادی به الزام موجر به احداث بنا و عین مستأجره ندارند.

نظر اقلیت

چون عین مستأجره در اثر حوادث قهری از بین رفته؛ لذا نمی‌توان موجر را ملزم به احداث عین مستأجره کرد.

تکلیف حق سرقفلی مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجور در حق موجر ومالک اعیانی تجاری

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1388/09/04
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر آستارا

موضوع

تکلیف حق سرقفلی مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجور در حق موجر ومالک اعیانی تجاری

پرسش

در صورتی‌که مستأجر و صاحب سرقفلی اقساط اجاره را در حق موجر و مالک اعیانی تجاری پرداخت ننماید، آیا مالک به این دلیل می‌تواند تخلیه مورد اجاره را از مرجع ذی‌صلاح قانونی درخواست کند؟ تکلیف حق سرقفلی مستأجر چگونه خواهد بود؟

نظر هیئت عالی

با فرض انعقاد قرارداد اجاره بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون موجر و مستأجر سال 1376، چنان‌چه در ضمن عقد اجاره شرط شده باشد، عدم پرداخت اجور موجب حق فسخ برای موجر خواهد بود. در صورت تخلف از شرط مذکور نیز موجر می‌تواند با استفاده از حق فسخ، قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را درخواست نماید. در غیر این صورت، حق فسخ نداشته و موجر صرفاً می‌تواند اجور را مطالبه کرده و موجبی برای تخلیه نخواهد بود. بنا به مراتب، با وجود حق فسخ و تخلیه در صورت تخلف از شرط، خللی به حقوق سرقفلی مستأجر وفق تبصره 2 ماده 6 همان قانون وارد نمی‌آورد. بنابراین، نظر اقلیت مورد تأیید است.

نظر اکثریت

در مورد فرض سوال دو نوع قانون داریم؛ قراردادهایی که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر 1376 منعقد شده، در خصوص آنها قانون روابط موجر و مستأجر 1356 حاکمیت دارد و در بند (9) ماده 14 قانون اخیرالذکر (در مورد فرض سوال) به صورت روشن تعیین تکلیف شده است و اما راجع به قراردادهایی که بعد از قانون صدرالذکر منعقد شده‌اند، قانون سال 1376 حاکمیت دارد و قانون یاد شده نسبت به فرض سوال ساکت است. لذا به قانون مدنی مراجعه می‌کنیم و برابر ماده 496 قانون مدنی نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‌گردد. بنابراین، چون پرداخت سرقفلی از جانب مستأجر به موجر از شرایط قرارداد اجاره بوده است، خیار فسخ برای او ثابت است، ولی در هر صورت حق سرقفلی برای مستأجر محفوظ است، زیرا از حقوق مکتسبه ایشان محسوب می‌شود.

نظر اقلیت

در مورد قراردادهایی که قبل از سال 1376 منعقد شده‌اند؛ نظر اکثریت اعمال می‌شود، ولی در خصوص قراردادهایی که بعد از تصویب قانون 1376 منعقد شده‌اند؛ عدم پرداخت اقساط اجاره از موارد تخلیه نیست مگر این‌که در ضمن عقد شرط شده باشد. بنابراین، در صورت عدم شرط ضمن‌عقد موجر حق تقاضای تخلیه را ندارد و پس از پایان مدت اجاره چنین حقی را خواهد داشت و در هر صورت سرقفلی مستأجر برای او محفوظ خواهد بود.

نظریه مشورتی شماره 7/93/1736 مورخ 1393/07/27

تاریخ نظریه: 1393/07/27
شماره نظریه: 7/93/1736
شماره پرونده: 93-29/2-1203

استعلام:

سرقفلی مغازه مثلا یکصدمیلیون تومان مورد معامله قرار می‌گیرد و طرفین قرارداد می کنند سه سال اول سالی فلان مبلغ اجاره پرداخت شود و بعد از سه سال نیز با توافق طرفین یا با کسب نظر کارشناسی اجرت اجاره تعیین خواهد شد. حال، بعد از چند سال فروشنده با طرح دعوا تحت عنوان اینکه در فروش سرقفلی مدت تعیین نشده و درنتیجه معامله باطل است، تقاضای صدورحکم به بطلان معامله سرقفلی را نموده است. آیا با وصف مذکور معامله باطل است ؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

اولاً برابر ماده 501 قانون مدنی اگر در عقد اجاره، مدّت به طورصریح ذکر نشده ومال الاجاره هم از قرارروز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال، صحیح خواهد بود.
ثانیاً درفرض سوال، نظر به این که قرارداد تنظیمی بدواً مقید به تاریخ سه ساله از تاریخ تنظیم قرارداد (ماده 496 قانون مدنی) می‌باشد و در واقع قرارداد مذکور مبتنی بر این توافق تنظیم گردیده که سه سال اوّل، اجاره ماهی فلان مبلغ باشد و سه سال بعدی را موکول به توافق جدید نموده اند، هرچند که توافق بعدی به عمل نیامده باشد، لکن توافق اوّلیه با قید مدّت و میزان اجاره بهاء به قوت خود باقی بوده و موجبی جهت بطلان قرارداد مذکور وجود ندارد و باعنایت به اینکه اساساً سرقفلی بدون قرارداد و خارج از آن موضوعیت نداشته و یک حق تبعی است، چنانچه قرارداد اجاره مقید به زمان ومبلغ اجاره نباشد، باطل می‌باشد، لکن در مورد استعلام با توجه به توضیحات فوق ومقید بودن قرارداد به زمان، هیچگونه خللی به قرارداد مذکور وارد نمیشود. با این حال، تشخیص مصداق برعهده مرجع قضایی رسیدگی کننده است./ن

ماده 483 ق. مدنی

اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود و در صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.

ماده 478 قانون مدنی

هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را‌ با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.

نظریه مشورتی شماره 7/99/402 مورخ 1399/06/03

تاریخ نظریه: 1399/06/03
شماره نظریه: 7/99/402
شماره پرونده: 99-76-402ح

استعلام:

طبق مواد 478 الی 483 و ماده 496 قانون مدنی چنانچه مورد اجاره معیوب باشد یا به واسطه حوادث کلا یا بعضا تلف شود آیا حسب مورد قابلیت فسخ و انفساخ و بطلان دارد؟ آیا بروز شرایط غیر قابل پیش بینی مثل آنفولانزای مرغی که مانع جوجه‌ریزی در مرغداری استیجاری شود یا بیماری کرونا که مانع فعالیت در محل اجاره شود و اموری از این قبیل نیز مانند عیب و تلف مورد اجاره هستند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

اولاً، به نحو اطلاق نمی‌توان شیوع بیماری کرونا یا آنفولانزای مرغی و دیگر موارد مشابه و آثار این پدیده‌ها بر اجرای تعهدات قراردادی را مشمول عنوان و نهاد فورس‌ماژور یا قوه‌قاهره دانست؛ به‌نحوی‌که بر حسب نوع و ماهیت قراردادها و شروط ضمن آن و اراده طرفین عقد بر اجرا یا عدم اجرای آن، وضعیت متفاوت است که احراز آن مستلزم رسیدگی قضایی است.
ثانیاً، احکام مقرر در مواد 478 تا 483 قانون مدنی و ماده 496 همین قانون ناظر بر عیب یا تلف کل یا بعض مورد اجاره و تأثیر آن بر عقد اجاره حسب مورد از حیث قابلیت فسخ، انفساخ و یا بطلان این عقد است و قابل تسری به فرض سوال یعنی شیوع بیماری کرونا یا آنفولانزای مرغی و نظایر آن و در نتیجه مقدور نبودن انجام یا تداوم فعالیت مرغداری و در واقع فراهم نبودن استیفای از مورد اجاره نیست؛ زیرا عیب و یا تلفی بر عین مستأجره (مکان استیجاری جهت مرغداری) وارد نشده است و صرفاً به سبب بروز چنین عوامل و شرایطی انجام فعالیت مرغداری حسب مورد غیرمقدور و یا با دشواری، ‌تأخیر و یا توقف مواجه شده است.

ماده 496 قانون مدنی

عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر‌ است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد.

استثنائات فسخ در تخلف از شرط فعل(فسخ ابتدایی و بدون مقدمه و بدون الزام)

1-شروط فعلی که بین موجر و مستاجر هست در قرارداد اجاره.(ماده496قانون مدنی)(خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.به محض این که تخلف انجام شد طرف مقابل می تواند فسخ کند)ممکن است موجر یا مستاجر صاحب حق فسخ شوند.حسب مورد موجر یا مستاجر یا مشروط له(موجر یا مستاجر)هرکدام مشروط له شرط بودند برای فسخ می توانند اقدام کنند.

2-ضامن دادن(کلی یا معین)(مواد243 و 379قانون مدنی)چه شخص معین چه به طور کلی بگوید شخص الف را به عنوان ضامن بیاور یا بگوید یک شخص که وضعیت مالی اش خو باشد را برای ضمانت بیاور.اگر در آن تاریخ ضامنی آورده نشود طرف مقابل حق فسخ دارد.

3-رهن دادن(شرط باید به طور کلی یا مطلق باشد)(ماده379قانون مدنی)برای درک مبیع ضامن بدهد منظور ضمان عهده است.اگر رهن معین باشد مشمول این ماده نمی شود.اگر شرط کردند که رهنی یا ضامنی بدهند و ندهد مشروط له حق فسخ دارد.حسب مورد ممکن است بایع یا مشتری باشد.

4-تعذرمطلق(الف-قیدمباشرت  ب-وحدت مطلوب   ج- سالبه به انتفاع موضوع  د-شرط فعل منفی)(ماده239قانون مدنی)

5-معامله از روی نمونه(ماده354 قانون مدنی)

6-تاخیرثمن(ماده402 قانون مدنی)

7-شرط خلاف(تراضی خلاف)طرفین توافق کنند اگر شرط فعل انجام نشد معامله فسخ شود.یک قاعده هست و مواد قانونی انحصاری ندارد.توافق طرفین بر خلاف .... می باشد.(مواد 355 و   384 قانون مدنی)اصولا در قراردا ها می توان شرط خلاف یا تراضی خلا هم انجام داد.