انتقال حق فسخ اجاره و تخلیه به مالک جدید
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1384/12/05
برگزار شده توسط: استان بوشهر/ شهر بوشهر
موضوع
انتقال حق فسخ اجاره و تخلیه به مالک جدید
پرسش
در روابط تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 چنان‌چه یکی از جهات فسخ اجاره یا تخلیه وفق ماده 14 قانون مزبور، برای موجر (مالک) ایجاد شود (مثلاً تعدی و تفریط در عین مستأجره)، آیا پس از انتقال ملکیت عین مستأجره به شخص دیگر، منتقلٌ‌الیه می‌تواند به استناد جهات مزبور طرح دعوای تخلیه یا فسخ، حسب مورد نماید؟ چنان‌چه مستأجر با داشتن حق انتقال منافع، اقدام به انتقال منافع نماید و در زمان روابط استیجاری بین مالک و مستأجر، یکی از جهات فسخ یا تخلیه برای مالک ایجاد شده باشد، وضعیت به چه صورتی خواهد بود؟
نظر هیئت عالی
اجاره مطابق تعریف ماده 466 قانون مدنی عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود و اگر در مستأجره به نحو متعارف مستأجر رفتار نکرده و مرتکب تعدی و تفریط شود، به حکم ماده 490 قانون مورد اشاره ضامن است و مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 برای موجر حق فسخ و درخواست تخلیه ایجاد می‌شود و اگر موجر مورد اجاره را به غیر منتقل نماید کلیه حقوق او به مالک جدید منتقل می‌شود. در صورتی‌که در عین مستأجره تعدی و تفریط ایجاد شود ولو این عمل در زمان مالکیت مالک قبلی صورت گرفته باشد، مستأجر ضامن بوده و مسئول است و موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ و درخواست تخلیه کند، مگر این‌که در زمان انتقال ملک مراتب تعدی و تفریط مستأجر به آگاهی خریدار رسیده و معامله با وضع موجود انجام شده باشد.
نظر اتفاقی
حق فسخ و طرح دعوا از حقوق مالی محسوب می‌شود و علی‌القاعده تمام حقوق مالی چه از طریق قهری و چه از طریق قراردادی قابل انتقال است مگر این‌که در قانون استثنا شده باشد. در فرض اول سوال حق فسخ اجاره و اقامه دعوا و تخلیه به مالک جدید منتقل می‌شود مگر این‌که مالک اولیه هنگام انتقال عین مال مورد اجاره حق خود را ساقط نموده یا تصریحاً انتقال این حق را استثنا کرده باشد.
در فرض دوم سوال، بدیهی است که مالک حق فسخ و تخلیه مورد اجاره را دارد و انتقال مورد اجاره به مستأجر بعدی تغییری در حق موجر نمی‌دهد.
